Türkiye, Avrupa’da Kira Enflasyonunda Zirveye Çıktı: Artış Yüzde 49,6

Avrupa genelinde konut kiraları birçok ülkede genel enflasyonun üzerinde artış gösterirken, en sert yükselişler Romanya ve Hırvatistan’da görüldü. Türkiye ise AB adayları ile Avrupa Serbest Ticaret Birliği (EFTA) ülkelerinin de dahil edildiği karşılaştırmada, yıllık yüzde 49,6’lık kira enflasyonuyla ilk sırada yer aldı.

Avrupa’da kiralar ne kadar arttı?

Eurostat’ın verilerine göre, 2025’in ikinci çeyreği ile 2026’nın ikinci çeyreği arasındaki dönemde konut kiraları için fiilen ödenen tutarlar Avrupa Birliği genelinde yüzde 3 yükseldi. Finlandiya’da yıllık kira enflasyonu yüzde 0 seviyesinde kalırken, Romanya’da yüzde 43,5’e ulaştı. Hırvatistan ise yüzde 40,1’lik artışla AB ülkeleri arasında ikinci sırada yer aldı.

Aynı dönemde Romanya’da genel enflasyon yüzde 9,5, Hırvatistan’da ise yüzde 4,8 olarak ölçüldü. Genel fiyat artışları hesaba katıldığında, bu iki ülkede kiraların reel olarak yüzde 30’dan fazla yükseldiği görüldü. Slovenya, yüzde 10’luk kira artışıyla AB içinde üçüncü sıraya yerleşti; ancak genel enflasyon dikkate alındığında Slovenya’daki reel artış yüzde 6’nın biraz üzerinde kaldı.

Türkiye neden ilk sırada yer aldı?

AB adayları ve EFTA ülkeleri de karşılaştırmaya eklendiğinde en yüksek yıllık kira enflasyonu Türkiye’de kaydedildi. Türkiye’de kiralar, 2025’in ikinci çeyreği ile 2026’nın ikinci çeyreği arasında yüzde 49,6 arttı.

Türkiye’deki yükseliş, Romanya ve Hırvatistan’daki gibi kısa sürede yaşanan ani bir sıçrama şeklinde gerçekleşmedi; artış daha kademeli bir seyir izledi. Bununla birlikte, aynı dönemde Türkiye’de genel enflasyonun yüzde 30’un üzerinde bulunması, kiralardaki reel artışın Romanya ve Hırvatistan’daki seviyelerin altında kaldığına işaret etti.

Diğer ülkelerde kira artışları Sırbistan’da yüzde 12,5, Bulgaristan’da yüzde 9,9, Kuzey Makedonya’da yüzde 9,2, İzlanda’da yüzde 8,6 ve Yunanistan’da yüzde 7,5 oldu. Çekya’da yüzde 6,2, Arnavutluk’ta yüzde 6, Litvanya ve Slovakya’da yüzde 5,3, Portekiz’de ise yüzde 5,2 artış kaydedildi.

Romanya ve Hırvatistan’da kamu konutlarının etkisi ne oldu?

Romanya ve Hırvatistan’daki veri sağlayıcıları, kira artışlarının nedenlerini değerlendirirken kamu konutlarındaki değişimlere dikkat çekti. Romanya’da hükümetin öne çıkardığı unsurlardan biri, kamu kurumlarının veya yerel yönetimlerin denetiminde bulunan konutlarda kira bedellerinin yükseltilmesi oldu.

Glasgow Üniversitesi’nden Dr. Adriana M. Soaita ise bu açıklamanın tek başına yüzde 43,5’lik kira artışını açıklamaya yetmeyebileceğini belirtti. Soaita, kamuya ait kiralık konutların toplam konut stoku içindeki payının çok düşük olduğunu ifade etti. Bu konutların kiraları üç katına çıkarılsa dahi genel kira ortalaması üzerindeki etkisinin sınırlı kalacağını söyledi.

Soaita’ya göre enflasyonun, Eurostat’ın ölçüm yönteminin ve kayıt dışı sektörün etkileri hesaba katıldıktan sonra da yüksek artışın sürmesi, piyasaya yeni sunulan veya kapsamlı şekilde yenilenen konutların önemli bir rol oynadığına işaret ediyor.

Hırvatistan’da verileri sağlayan kurum ise keskin yükselişi, başkent Zagreb’de sosyal konut kategorisinde bulunan bazı evlerin kira bedellerinin yerel yönetimler tarafından artırılmasıyla açıkladı.

Hırvatistan’da yatırım amaçlı konutlar kiraları nasıl etkiledi?

Zagreb Üniversitesi’nden Prof. Gojko Bezovan, Hırvatistan’daki konut stokunun önemli bir bölümünün finansallaştığını söyledi. Bezovan’a göre daireler ile turizm amaçlı gayrimenkuller, ülkede tasarrufları değerlendirmek için kullanılan başlıca araçlardan biri haline geldi.

Bu nedenle yeni projelerde inşa edilen dairelerin önemli bir kısmı doğrudan barınma amacıyla satın alınmıyor. Söz konusu konutların bazıları boş tutulurken, bazıları da yatırım amacıyla değerlendiriliyor.

Bezovan, Hırvatistan’da boş konutlara yönelik verginin 2025’ten itibaren uygulanmaya başladığını hatırlattı. Ayrıca 2025 ve 2026 yıllarında Vergi İdaresi’ne kaydedilen konut kira sözleşmelerinin sayısında belirgin bir artış görüldüğünü belirtti.

Bezovan, bu gelişmelerin büyük şehirlerde daha yüksek standartlara sahip çok sayıda konutun kiralık piyasasına girmesine yol açtığını ifade etti. Ancak bu konutların kira bedellerinin ortalama seviyelerin oldukça üzerinde kaldığını kaydetti.

Büyük Avrupa ekonomilerinde reel kira artışı neden sınırlı kaldı?

Avrupa Birliği’nin dört büyük ekonomisi arasında yalnızca İtalya, yüzde 3 olan AB ortalamasını aşarak yüzde 3,5’lik kira artışı kaydetti. Yıllık kira artışı İspanya’da yüzde 2,5, Almanya’da yüzde 2,1 ve Fransa’da yüzde 1,6 seviyesinde gerçekleşti.

Belçika, Estonya, Finlandiya ve Lüksemburg’da ise genel enflasyon hesaba katıldığında kiralarda reel artış görülmedi. Eurostat’ın farklı dönem için açıkladığı verilere göre, AB genelinde kiralar Ağustos 2025 ile Ağustos 2026 arasında yüzde 2,9 yükseldi. Bu sonuç, ikinci çeyrekler arasındaki yıllık yüzde 3’lük artışla benzer bir tablo ortaya koydu.

Hırvatistan’da ağustos ayındaki yıllık kira artışı yüzde 4,3’te kaldı. Bu oranın daha düşük çıkmasında, endekste Temmuz-Ağustos 2025 döneminde yaşanan keskin yükselişin sonraki yıllık karşılaştırmaları etkilemesi rol oynadı.

Yeni kiralamalarda fiyatlar neden daha hızlı yükseliyor?

Gayrimenkul danışmanlık şirketi JLL’nin EMEA yaşam araştırmaları direktörü Emma Rosser, Eurostat’ın tüm kiralamaları kapsayan verilerinde çok yüksek artışlar görülmediğini, buna karşılık yeni kiralamalarda fiyat yükselişlerinin belirgin olduğunu söyledi. Rosser, bu artışların hızlanıyor olabileceğini ve söz konusu eğilimin konut piyasasında ileride ortaya çıkabilecek sorunların işareti sayılabileceğini ifade etti.

Rosser, “Avrupa kentlerinde sınırlı sayıdaki kiralık konut için yürütülen sert rekabet, yeni kiralamalarda fiyat artışlarını yukarı çekiyor,” dedi. Arz ile talep arasındaki dengesizliğin Avrupa’nın genelinde görüldüğünü belirten Rosser, bu baskının kira artışlarının en yüksek seviyeye ulaştığı kentlerde daha yoğun hissedildiğini kaydetti.

Konut arzı ve finansallaşma kira fiyatlarını nasıl etkiliyor?

Budapeşte merkezli Metropolitan Araştırma Enstitüsü’nde görev yapan araştırmacı Dr. Nóra Teller, kira artışlarının arkasında ekonomik ve demografik koşulların yanı sıra konut arzındaki kısıtların da bulunduğunu söyledi.

Teller, faiz oranlarının birkaç yıl öncesine kadar uzun süre düşük seyretmesinin konut kredilerine olan ilgiyi artırdığını belirtti. Ancak borçlanma maliyetlerinin 2022’de keskin biçimde yükselmesiyle, ilk kez ev sahibi olmak isteyen bazı kişilerin özel kiralık konut piyasasına yöneldiğini ifade etti.

Finansallaşmanın da kira fiyatlarını yukarı taşıyan unsurlardan biri olduğunu vurgulayan Teller, kurumsal yatırımcıların, özel sermaye fonlarının, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ve konutları kiraya vermek için satın alan bireysel yatırımcıların piyasadaki rolünün büyüdüğünü söyledi. Teller’e göre konutun giderek sosyal bir haktan çok finansal bir varlık olarak görülmesi, kira bedellerindeki yükselişi destekleyen başlıca etkenler arasında yer alıyor.