ABD'de satılık evlerin yüzde 21,7'sinde fiyat indirimi yapıldı

ABD konut piyasasında alıcıların pazarlık gücü artarken ev sahiplerinin satış yapması zorlaşıyor. Eylül ayında satılık konut ilanlarının yüzde 20,8'inde fiyat indirimi görüldü; ekim ortasına kadarki dört haftalık dönemde bu oran yüzde 21,7'ye çıktı. Yüksek konut kredisi faizleri talebi baskılarken, ilan fiyatını düşürmek de her zaman alıcı bulmaya yetmiyor. Satıcılar, işlemi tamamlamak için onarım ve kredi masraflarına katkı gibi ek tavizler sunmaya başladı.

Yıllarca yükselen fiyatların ve alıcılar arasındaki yoğun rekabetin öne çıktığı ABD piyasasında dengeler değişiyor. Kredi maliyetlerinin yüksek, alım gücünün zayıf olması nedeniyle ev arayanların bir bölümü piyasadan uzaklaşırken satışa çıkarılan konutların sayısı talebi aşıyor. 26 Ekim'de gündeme gelen değerlendirmeler, bu yavaşlamanın ev sahiplerinin satış kararlarına ve taşınma planlarına da yansıdığını gösteriyor.

Satıcı sayısı alıcıları ne kadar aştı?

Eylül ayı hesaplamalarında ABD genelinde yaklaşık 1 milyon 511 bin satıcıya karşılık 929 bin alıcı bulunuyordu. Satıcıların sayısı böylece alıcıları yüzde 62,6 aştı; yaklaşık yüzde 63'e ulaşan fark, 2013'e uzanan veri serisinde kaydedilen en yüksek düzey oldu. Ağustosta yüzde 56,9 olarak ölçülen farkın bir ay içinde büyümesi, talebin konut arzının gerisinde kaldığını ortaya koydu.

Aynı dönemde alıcı sayısı veri serisinin en düşük seviyesine inerken satıcı sayısı Mart 2020'den bu yana en yüksek düzeye çıktı. Bu görünüm, konut arayanların ev bulmak için yarıştığı bir piyasadan, mülküne müşteri arayan satıcıların öne çıktığı bir yapıya geçildiğine işaret ediyor. Ancak satıcıların sayıca fazla olması, daha fazla kişinin ev satın alabilecek durumda olduğu anlamına gelmiyor. Yüksek fiyatlar, kredi faizleri ve ekonomik belirsizlik, potansiyel alıcıların önemli bir bölümünün piyasaya girmesini zorlaştırıyor.

ABD'nin en kalabalık 50 metropol bölgesinin 41'inde alıcıların pazarlık gücü daha yüksek. Miami, Nashville ve Houston, satıcı fazlasının belirgin olduğu şehirler arasında yer alıyor. Buna karşılık San Francisco'da ve kuzeydoğudaki bazı kentlerde satıcılar daha elverişli koşullara sahip. Dolayısıyla ülke genelindeki yavaşlama, tüm şehirlerde aynı biçimde yaşanmıyor.

Satılık evlerin ne kadarında fiyat indirimi var?

Eylül ayında ABD'deki satılık konut ilanlarının yüzde 20,8'inde istenen fiyat düşürüldü. Bu oran, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla 0,9 puan daha yüksek ve Ekim 2022'den beri görülen en yüksek aylık düzeydi. Daha güncel ölçümde, 18 Ekim'de sona eren dört haftalık dönemde fiyat indirimi yapılan ilanların oranı yüzde 21,7 olarak hesaplandı. Böylece satıştaki her beş evden birinden fazlası fiyatı düşürülmüş ilanlar arasında yer aldı.

Fiyat baskısı, piyasaya yeni çıkan konutlar için belirlenen ortanca ilan fiyatına da yansıdı. Eylül ayında ortanca ilan fiyatı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 1,4 gerileyerek 419 bin 250 dolara düştü. Bu tutar, satışı tamamlanan evlerin fiyatını değil, satışa sunulan konutlar için talep edilen bedelin ortancasını ifade ediyor.

Fiyat indirimleri bölgelere göre farklılaştı. Eylül ayında ilan fiyatını düşürenlerin oranı Batı eyaletlerinde yüzde 22,8, Güney eyaletlerinde yüzde 21,6 oldu. Kuzeydoğuda ise oran yüzde 15,2'de kaldı. Konut arzının daha yoğun olduğu bölgelerde satıcıların pazarlık baskısını daha fazla hissetmesi, bu bölgesel ayrışmanın nedenlerinden biri olarak öne çıkıyor.

Fiyatı aşağı çekmek de her ev sahibinin kısa sürede alıcı bulmasını sağlamıyor. Bazı satıcılar ilanlarını piyasadan kaldırmayı seçerken taşınması gerekenler daha büyük indirimleri kabul edebiliyor. Yavaşlama bu nedenle yalnızca fiyatlarda değil, konutların satışta kaldığı sürede ve ev sahiplerinin yaşam planlarında da etkisini gösteriyor.

Yüksek kredi faizleri alıcıları nasıl etkiliyor?

Talepteki gerilemenin başlıca nedenlerinden biri, konut finansmanının pahalılaşması. ABD'de 30 yıl vadeli konut kredilerinin ortalama faizi yüzde 7,4 düzeyine ulaşırken, bu oran ev almayı düşünenlerin aylık ödeme yükünü artırıyor. Ekim ortası verilerinde ortanca konut için hesaplanan aylık kredi taksiti 2 bin 796 dolara yükseldi. Bu tutar, ilgili veri serisindeki en yüksek ikinci seviye oldu.

Aylık ödemenin bir yılda yüzde 10,4 artması, finansman giderlerinin konut alımını ne ölçüde zorlaştırdığını gösteriyor. Oysa 18 Ekim'de biten dört haftalık dönemde ortanca gerçekleşen satış fiyatındaki yıllık artış yalnızca yüzde 0,2 olarak kaydedildi. Konut fiyatı sınırlı değişse bile kredi taksitlerinin daha hızlı yükselmesi, birçok hanenin alım gücünü zorluyor.

Yüksek faizlerin etkisi, henüz tamamlanmamış satış anlaşmalarında da görülüyor. Sözleşmeye bağlandığı hâlde kapanış işlemleri bitmeyen konut satışları, söz konusu dört haftalık dönemde haftalık yüzde 1,9 ve yıllık yüzde 14,4 azaldı. Bu satışların sayısı 2021'e kadar uzanan haftalık veri serisinin en düşük düzeyine geriledi. ABD'nin en büyük 50 metropol bölgesinin tamamında da düşüş ikinci hafta üst üste kaydedildi.

Yeni satış ilanları haftalık bazda yüzde 1,4 azalarak temmuzdan bu yana en düşük seviyesine indi. Talebin zayıfladığını gören bazı ev sahipleri satış kararını erteledi. Buna rağmen piyasadaki mevcut konut stoku yavaş azaldığı için alıcıların seçenekleri artabiliyor; satıcılar ise evlerini elden çıkarmak için daha uzun süre beklemek zorunda kalabiliyor.

Satıcılar alıcıların masraflarını da üstleniyor mu?

Satış koşullarındaki değişim, ev sahiplerinin yalnızca ilan fiyatında indirim yapmasıyla sınırlı değil. Anlaşmayı sonuçlandırmak isteyen bazı satıcılar, alıcının işlem giderlerine katkıda bulunuyor, gerekli onarımları karşılıyor ya da konut kredisi faizini düşürmeye yönelik ödeme teklif ediyor. Böylece satıcılar, satış bedelinde daha büyük bir indirime gitmeden alıcıya ek avantaj sunmaya çalışıyor.

Teksas'ta bir ev sahibi, mülkünü başlangıçta 750 bin dolardan satışa çıkardı. Uzun süre alıcı bekledikten sonra evi 650 bin dolara satan kişi, onarımlar için ayrıca 9 bin dolarlık katkı sağladı. Bu işlem, bazı bölgelerde ilk istenen fiyat ile gerçekleşen satış bedeli arasındaki farkın büyüyebildiğini gösteriyor. Bununla birlikte tek bir satış örneği, ülke genelindeki konut fiyatlarının değişimini doğrudan yansıtmıyor.

Yüksek faiz ortamı, mevcut konut kredisi daha düşük faizli olan ev sahiplerinin taşınma kararını da etkiliyor. Bu kişiler başka bir konut satın aldıklarında çok daha yüksek finansman maliyetleriyle karşılaşabilecekleri için taşınmayı erteleyebiliyor. Böylece mevcut evlerin satışa çıkarılma düzeyi ve hanelerin yeni bir konut alma isteği de bu durumdan etkileniyor.

Önümüzdeki dönemde konut piyasasını ne belirleyecek?

ABD'deki son göstergeler, daha fazla fiyat indiriminin tek başına daha fazla satış getirmediğine işaret ediyor. Alıcıların pazarlık gücü artmasına rağmen yüksek kredi taksitleri, konut alımının önündeki başlıca engellerden biri olmayı sürdürüyor. İlerleyen dönemde kredi faizlerinin seyri, ev sahiplerinin yeni indirimlere yönelip yönelmeyeceği ve bekleyen alıcıların yeniden piyasaya girip girmeyeceği, satışların yönü açısından belirleyici olacak.